《嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理條例》修正重點內(nèi)容解讀（二）、（三）

業(yè)主未實際入住使用住宅按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費

《嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理條例》修正前規(guī)定，“建設(shè)單位未出售的及業(yè)主購房未入住的控制物業(yè)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。交納比例為收費標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔(dān)?！笨罩梦飿I(yè)是否交納物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定，根據(jù)民法典第九百四十四條，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主未實際入住使用，一律交納物業(yè)費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據(jù)，實踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛。

簡而言之，空置房按合同約定繳納物業(yè)費，空置期間交納70%，缺少上位法支持。

業(yè)主共同管理權(quán)不可限制或剝奪

《嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理條例》修正前規(guī)定，參選業(yè)主委員會委員，應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主義務(wù)，其中包含了按時交納物業(yè)費、按照規(guī)定交納維修資金等義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第二百零七條規(guī)定，物權(quán)受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯；第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；第二百七十八條規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、使用或籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等事項由業(yè)主依照法定表決程序共同決定。從業(yè)主共同管理權(quán)的性質(zhì)上看，業(yè)主委員會參選資格、業(yè)主大會參會權(quán)及表決權(quán)等業(yè)主共同管理權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分，所有權(quán)是絕對權(quán)，效力及于任何人。業(yè)主共同管理權(quán)基于民事物權(quán)制度產(chǎn)生，除法律規(guī)定、國家公共利益需要或所有權(quán)人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個人不得限制。從民事法律關(guān)系的角度看，業(yè)主不按時交納物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金等未履行業(yè)主義務(wù)的行為可能涉及民事違約責(zé)任與侵害物權(quán)的侵權(quán)責(zé)任等，可通過追究其相應(yīng)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任，或適用物權(quán)保護方式等途徑實現(xiàn)權(quán)利救濟，不宜一概限制或剝奪其所有權(quán)。

簡而言之，未繳納物業(yè)費、住宅專項維修資金的業(yè)主參選業(yè)主委員會將不受限制。但繳納物業(yè)費、住宅專項維修資金是業(yè)主的義務(wù)，不得只享受權(quán)力，不履行義務(wù)。

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